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2018-10-24 12:12 来源:黑龙江电视台

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  (记者王天淇)

  金融人才基金管理人和所管理基金均在京设立并备案,实收资本1亿元以上、近3年实际投资本市高精尖产业5000万元以上的天使投资基金管理人,其任职满3年的法定代表人、总经理、合伙人、合伙人委派代表等高级管理人员;基金管理人和所管理基金均在京设立并备案,实收资本3亿元以上、近3年实际投资本市高精尖产业5亿元以上的创业投资基金管理人,其任职满3年的法定代表人、总经理、合伙人、合伙人委派代表等高级管理人员;在京设立的金融控股集团、持牌金融机构、金融基础设施平台、金融组织聘用的贡献突出的高级管理人员和核心业务骨干可申请办理人才引进。要简除繁苛,制定方便简约、行之有效的规则,让科研人员少一些羁绊束缚和杂事干扰,多一些时间去自由探索。

  

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我爱我家原副总裁胡景晖:北京租售比很不合理

中国经济周刊 2018-10-24 10:46
案件管理部门对司法办案工作实行统一集中管理,全程、同步、动态监督办案活动,对办结后的案件组织开展质量评查。

《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

  《中国经济周刊》 记者 胡巍|北京报道

  (本文刊发于《中国经济周刊》2018年第35期)

  因为“炮轰”自如、蛋壳等房租公寓推高北京房租,8月中旬,我爱我家原副总裁胡景晖被推向风口浪尖。

  8月22日,胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访,他呼吁“国家队”尽快进入住房租赁市场。

  解决房屋租赁市场问题的唯一办法是让“国家队”入场

  《中国经济周刊》:这一轮房租上涨与资本的关系有多大?

  胡景晖:资本起到了推波助澜的作用。导致房租上涨的因素有很多,主要包括供应不足、CPI上涨、租房旺季,以及“腾笼换鸟”导致人口结构发生变化后对租赁品质的要求提升。抛开这些因素,资本涌入导致长租公寓以超出市场价的水平收房,对于推动房租上涨的诸多因素而言,资本因素所占权重应该是三分之一。

  《中国经济周刊》:为何资本进入住房租赁市场会导致房租上涨?

  胡景晖:行业内有句话叫“得房源者得天下”。今年各大公寓运营商KPI的核心指标就是扩大规模,不惜一切代价地扩大规模。在租赁房源有限的情况下,运营商哄抢稀缺资源,就会导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线开发长租公寓房源,那结果就会大大不同,房源可能瞬间就会多出100万套。

  一方面资本具有逐利性,另一方面资本的进入又没有增加供给,两相结合必然导致租金上涨。事实也的确如此,资金被用来装修房子,而不是用于提高房屋的供给数量。

  《中国经济周刊》:在被约谈后,10家中介称将提供12万套房源且不涨价,这12万套房源从何而来?

  胡景晖:我认为约谈,或者提供12万套不涨价的房源,在短期内作为应急手段是有效的。但是从长期看,解决不了任何问题,如果靠约谈就能改变市场,那经常约谈就好了。而且这12万套房源,本来就应该被投入市场,只不过投放时间提早了一点,也把价格降低了一些。对于租房市场,从立法、监管机制到实际操作层面都需要进行深入、有效、持久的改革。

  房屋租赁是关乎民生的行业,经营者必须真正承担起社会责任,而不是单纯向资本靠拢。我认为唯一的解决办法是让“国家队”入场,让国资控股中介是最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出,再加上党委书记,总裁可以是专业人士,一切问题迎刃而解。

  《中国经济周刊》:您怎么看长租公寓提升了租客居住质量的观点?

  胡景晖:租客本来可以接受很多房子的状况,但租赁机构非要重新装修;租客不介意六七成新的家具家电,租赁机构非要换成崭新的、高端的。相比居住质量,应该优先考虑租客的承租能力。长租公寓进行的标准化改造,我认为80%是没必要的,实际增加的成本导致租客无法承担。租赁机构的这些行为,不是to C(顾客),而是to VC(风险投资),说白了是做给投资机构看的,以便“蒙”来下一个投资者,而不是设身处地地为租客考虑,为了让这个行业走得更长远。

  《中国经济周刊》:从现在房租占实际收入的比重来看,您觉得租客的负担大吗?

  胡景晖:很大,很多人的房租支出占收入比重已经达到40%~50%,而发达国家是三分之一左右。

  《中国经济周刊》:您认为北京目前的租售比合理吗?

  胡景晖:从国际惯例上看很不合理,年化投资回报率大概为1.5%,国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢,应该是房租涨一倍,房价跌一半。但这都不可能发生,如果房价翻一番,租房者就疯了;房价跌一半,银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低,但从承租人的角度看,房租已经占收入比重50%,感觉无法承受,其核心问题在于地价高、房价高。

  《中国经济周刊》:房租过快上涨会给经济带来哪些影响?

  胡景晖:首先,房租的快速上涨会导致用人成本增加,直接转化为企业成本,导致众多产品加价。其次,一旦房租上涨,CPI也就会上涨,从而诱发通货膨胀。第三,房租快速上涨,如果出现“爆仓”,会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域,如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系,但是如果大米和面粉的价格都快速上涨,那就会导致可怕的结果。

  国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题

  《中国经济周刊》:近年来,房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”,这个行业是如何发展起来的?

  胡景晖:早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计,2001年全年二手房交易量也不超过1000套,跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起,主要是由于市场的牵引,伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年,北上广的二手房交易量第一次超过新房,如今北京一年的二手房交易量在20万套左右,新房是7万套左右,这个差距还会越来越大,房屋租赁就更不用说了。此外,中介企业大规模吸引人才,以及技术水平的不断升级,比如网站、移动营销等各种工具的应用,都使中介在房地产市场越来越有话语权。

  《中国经济周刊》:在互联网时代,房地产市场是否有可能“去中介化”?

  胡景晖:全世界的中介无非是两种盈利模式,吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价,只抽成,也就是收取2%到3%的服务费。如今,即便互联网很发达,但房屋租赁或买卖过程中,还有很多事情需要打理,房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入,有些事情打理起来很麻烦,比如房东把房子挂到网上,一天可能要接一两百个电话,还难以辨别客户的真假,可能要请一周的假来处理。另外,合同如果有问题也可能识别不了,售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介,尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。

  《中国经济周刊》:您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么?

  胡景晖:这实际上是交易模式的问题,我们称国内的中介为居间交易,也就是一手托两家,既代表买方又代表卖方,这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家,买方、卖方都有自己各自的代理人,双方进行谈判、博弈,最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式,就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是,我们在全世界最先进的互联网应用上,嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果。

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